פסק-דין חלקי בתיק ה"פ 20843-05-10

1.         פתח דבר

הועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון הפקיעה 43.05% משטח החלקה שבבעלות המבקש. המבקש הגיש התנגדות להפקעה. הועדה המחוזית שדנה בהתנגדות החליטה לקבלה באופן חלקי והורתה כי סך ההפקעה יעמוד על 35% בלבד משטח החלקה. אלא שבפועל, למרות החלטת הועדה המחוזית בהתנגדות, אחוז ההפקעה נותר 43%.

            סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 קובע כי בעל המקרקעין יפוצה רק עבור השטח שהופקע מעבר ל- 40% מכלל שטח החלקה. 

            המבקש טוען כי הוא זכאי לפיצוי בגובה של 8% משטח  החלקה בגין הפקעת היתר משטח החלקה. לעומתו טוענת המשיבה כי יש לפצות את המבקש בגובה 3% בלבד משטח החלקה.

במחלוקת האמורה שבין הצדדים עוסק פסק הדין שלהלן.

2.         עובדות רקע הצריכות לעניין 

א.         המבקש, עוני מוחמד זבאד, הינו הבעלים הרשום של המקרקעין בחלקה 20 בגוש 8776 מאדמות באקה אלגרבייה בשטח כולל של 35,209 מ"ר בשלמות (להלן - "החלקה") (נסח הרישום של החלקה צורף כנספח א' להמרצת הפתיחה המקורית שהוגשה לבית המשפט).

ב.         ביום 28.8.1997 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4562, הודעה לפי הסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) - 1943 (להלן - "הפקודה") ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן - "חוק התכנון והבניה") לפיה החלקה דרושה לצורכי ציבור וכי המשיבה מס' 1, הועדה המקומית לתכנון ובניה - עירון (להלן - "הועדה המקומית עירון"), מוכנה לשאת ולתת על רכישת הקרקע האמורה. (עותק ההודעה מיום 28.8.1997 צורף כנספח ב' להמרצת הפתיחה).

ביום 7.9.1997 נרשמה בפנקסי המקרקעין הערה לפי הסעיפים 5 ו - 7 לפקודה בגין ההפקעה האמורה. ההפקעה נעשתה במסגרת תכנית מתאר ענ/125 שיזמה המשיבה 2, עיריית באקה - ג'ת, למטרת דרכים. השטח שהופקע היה 4,880 מ"ר שהם 13.86% מכלל שטח החלקה.

ג.          ביום 20.8.2007 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 5705 הודעה נוספת לפי הסעיפים 5 ו- 7 לפקודה ולפי חוק התכנון והבניה, ולפיה החלקה דרושה לצורכי ציבור וכי הועדה המקומית עירון מוכנה לשאת ולתת על רכישת הקרקע האמורה. (עותק ההודעה מיום 20.8.2007 צורף כנספח ג' להמרצת הפתיחה).

ביום 30.8.2007 נרשמה בפנקסי המקרקעין הערה בגין ההפקעה האמורה. הפקעה זו נעשתה במסגרת תוכנית מתאר ענ/במ/359 שיזמה עיריית באקה ג'ת, למטרות דרך, דרך משולבת, שטח למבני ציבור, שביל להולכי רגל ורכב. השטח הנוסף שהופקע הינו 10,279 מ"ר שהם 29.19% מכלל שטח החלקה.

ד.         סך כל השטח שהופקע, בשתי ההפקעות האמורות, הוא 15,159 מ"ר שהם 43.05% משטח החלקה .

ה.         בתובענה המקורית, שהוגשה על דרך המרצת פתיחה, עתר המבקש להצהיר כי אחוז ההפקעה החל על החלקה צריך לעמוד על 35% משטח החלקה בלבד, בהתאם להחלטת המשיבה מס' 3, הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, לשכת התכנון המחוזית (להלן - "המשיבה מס' 3") מיום 24.2.1998, בשבתה כועדה לבניה למגורים ולתעשיה, בדונה בהתנגדויות שהוגשו לגבי תוכנית ענ/במ/359.

לחילופין עתר המבקש לקבוע כי הוא זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת יתר של 8% משטח החלקה.

עוד עתר המבקש -

"ג)       (...) לקבוע את שווי הפיצוי המגיע למבקשים (כך, בלשון רבים, במקור. ע.ג.) בגין הפקעת "הקרקע המופקעת", במקרקעין חליפיים שווי ערך "לקרקע המופקעת" או לחילופין בתשלום פיצויים בהתאם לחוו"ד שמאי המקרקעין המוסמך, השמאי ענאן סלאמה, המצורפת לבקשה זו כחלק בלתי נפרד הימנה.

ד)         כן יתבקש כב' ביהמ"ש להצהיר על חיוב המשיבות, יחד ו/או כל אחת לחוד ע"י העברת מקרקעין חליפיים, לרבות מקרקעין בשטח החלקה עצמה המיועדים כיום להפקעה, לבעלות המבקש ו/או בתשלום סכום הפיצוי שיקבע לאחר שמיעת הבקשה".

3.         פסק הדין ביחס למשיבות 2 ו- 3

א.         המרצת הפתיחה המתוקנת הוגשה כנגד שלוש משיבות: הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון (המשיבה מס' 1; להלן - "הועדה המקומית"), עיריית באקה ג'ת (המשיבה מס' 2) והועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה (המשיבה מס' 3; להלן - "הועדה המחוזית").